Responsabilità Amministratore

Responsabilità Civile e Penale dell’Amministratore di Condominio

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L’amministratore è un professionista responsabile

L’amministratore di condominio, in quanto figura professionale, assume responsabilità civili e penali derivanti dalla gestione delle parti comuni e dal rispetto degli obblighi giuridici e fiscali stabiliti dagli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile, oltre che da numerose leggi speciali.

La sua funzione non si limita alla tenuta della contabilità o alla convocazione delle assemblee, ma comprende anche la custodia, la vigilanza e la prevenzione dei rischi legati agli spazi comuni dell’edificio.

Responsabilità civile: omissioni e danni economici

Dal punto di vista civile, l’amministratore può essere ritenuto responsabile in caso di:

  • negligenza, imprudenza o imperizia nell’esecuzione dei propri compiti;
  • omissione di atti dovuti;
  • esecuzione di delibere non conformi alla legge.

Se il condominio subisce un danno economico a causa del comportamento dell’amministratore, e quest’ultimo non riesce a dimostrare di aver agito correttamente, può essere chiamato a risarcirlo. L’obbligo di prova è a suo carico.

Responsabilità penale: doveri di vigilanza e custodia

La responsabilità penale emerge quando l’amministratore non impedisce un evento dannoso pur avendone l’obbligo giuridico (art. 40 c.p., co. 2).
Secondo la giurisprudenza, egli è considerato a tutti gli effetti custode delle parti comuni: è tenuto a prevenirne i pericoli e a intervenire prontamente per evitare danni a persone o cose.

L’articolo 2051 del Codice Civile chiarisce che chi ha il possesso o la custodia di un bene ne risponde per eventuali danni causati, salvo prova del caso fortuito. Ma perché si possa parlare di caso fortuito, è necessario dimostrare che il danno sia derivato da fattori esterni, imprevedibili e non controllabili nemmeno con la massima diligenza (es. comportamento improvviso di terzi, eventi eccezionali).

Come ridurre il rischio: prevenzione e intervento tempestivo

Per tutelarsi, l’amministratore deve:

  • conoscere lo stato dell’immobile, comprese le criticità degli impianti;
  • mantenere attiva una manutenzione programmata;
  • sottoporre all’assemblea ogni intervento straordinario necessario per la sicurezza.

Nel caso in cui si riscontri un pericolo imminente, non è necessario attendere la delibera: la normativa consente all’amministratore di intervenire in autonomia, eseguendo i lavori urgenti e informando successivamente i condòmini.

Solo dimostrando di aver fatto tutto quanto era oggettivamente possibile per prevenire il danno, l’amministratore potrà liberarsi da responsabilità, anche in caso di incidenti gravi.

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