Lavori Urgenti

ecco cosa prevede la legge e come tutelare il proprio operato

Cos’è la manutenzione straordinaria in condominio?

Il Codice Civile non fornisce una definizione univoca di manutenzione straordinaria in ambito condominiale. A differenza dell’edilizia (dove il DPR 380/2001 distingue chiaramente tra ordinaria e straordinaria), nel contesto condominiale si guarda al peso economico e alla natura dell’intervento rispetto all’uso comune dell’edificio.

Ad esempio, la semplice tinteggiatura della facciata può rientrare tra gli interventi straordinari in condominio, pur essendo classificata come ordinaria in edilizia.

Secondo la Cassazione (sent. n. 20136/2017), sono straordinari quegli interventi che, pur migliorativi o obbligatori per legge, comportano spese rilevanti e richiedono quindi una delibera assembleare.

L’intervento urgente: quando l’amministratore può agire da solo

L’art. 1135, comma 2 c.c., riconosce all’amministratore la facoltà–obbligo di disporre direttamente interventi di manutenzione straordinaria urgente, senza attendere l’autorizzazione dell’assemblea.

È il caso, ad esempio, della sostituzione immediata di un serbatoio dell’autoclave in avaria, quando l’inattività del sistema pregiudica l’utilizzo dell’acqua.

La giurisprudenza è chiara: è urgente ogni intervento che, se rimandato, può causare danno o pericolo per persone o beni (Cass. n. 4684/2018). In questi casi, l’amministratore non solo può, ma deve agire tempestivamente, anche in presenza di provvedimenti comunali o ordinanze.

Diritti dell’amministratore in caso di contestazione

Quando l’amministratore interviene in regime d’urgenza, l’assemblea non può annullare né ratificare l’azione: può solo prenderne atto.

Se i condòmini decidono di non approvare la spesa nel rendiconto, l’amministratore ha il diritto di ricorrere al giudice per ottenere il riconoscimento della legittimità del proprio operato.
Lo ha ribadito la Corte d’Appello di Milano, chiarendo che l’obbligo di riferire all’assemblea non equivale a necessità di ratifica, e che il rimborso delle spese urgenti spetta anche in assenza di voto favorevole, se il giudice ne riconosce la necessità.

In sintesi: prerogative, obblighi e tutele

L’amministratore può disporre lavori urgenti senza autorizzazione, ma deve:

Se questi criteri sono rispettati, ha pieno diritto al rimborso anche in caso di dissenso dell’assemblea.

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